משרד האוצר מזהיר מפני גל נוסף של ביטולי עסקאות נדל"ן, הצפוי להתגבר עד סוף 2027 ככל שדירות שנרכשו בתנאי מימון נוחים יגיעו למועד מסירה. הנתונים חושפים לחץ גובר על שוק הדירות החדשות.
בקצרה
- משרד האוצר מזהיר מגל ביטולי עסקאות נוסף, צפוי להתגבר עד סוף 2027.
- רוב הדירות שנמכרו בתנאי 10/90 עדיין לא הגיעו למסירה, ויגיעו אליה בשנתיים הקרובות.
- ביטולים מחזירים דירות לשוק ועשויים לשפר את כוח המיקוח מול קבלנים.
- רוכשים בתנאי דחיית תשלום חייבים לתכנן את המימון לפי ריבית יום המסירה, לא יום החתימה.
משרד האוצר פרסם לאחרונה אזהרה בנוגע לגל ביטולי עסקאות נדל"ן נוסף שצפוי להתממש בשנים הקרובות. על פי הסקירה, כ-1,300 עסקאות בוטלו בשלוש השנים האחרונות, ומדובר ככל הנראה רק בפתיחת הפרק.
מה עומד מאחורי הגל הצפוי
הרקע לאזהרה נעוץ בתקופת שיא שבה נמכרו דירות רבות בתנאי מימון נוחים במיוחד, ובראשם עסקאות 10/90 ומנגנונים דומים. בעסקאות מסוג זה, הרוכש שילם עשרה אחוזים בלבד בעת החתימה, ואת יתרת התשלום נדרש להשלים רק עם קבלת המפתח. כל עוד הריבית הייתה נמוכה, ההיגיון הכלכלי היה ברור. אך כאשר הריבית עלתה, חלק מהרוכשים מצאו עצמם בפני קושי לגייס מימון בתנאים שתוכננו שנים קודם לכן.
למה 2027 היא נקודת הסיכון
הנתונים מלמדים שנכון להיום, רק כרבע מאותן דירות שנרכשו בשיא תקופת הטבות המימון הגיעו בפועל למסירה. כלומר, רוב הדירות האלה עדיין ממתינות לאכלוס, ועד תום 2027 יגיעו אל מועד המסירה שלהן. עיכובים קלאסיים בבנייה, שהם חלק בלתי נפרד מהשוק, עשויים להחריף את הלחץ ולדחות חלק מהמקרים אל תוך 2028.
מה שמייצר את הסיכון הוא הפער בין הציפיות של הרוכש בעת החתימה לבין המציאות הפיננסית ביום המסירה. מי שחתם לפני שלוש או ארבע שנים לא תמיד צפה את רמת הריבית הנוכחית, ועשוי להתקשות לסגור את מלוא המימון.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
לרוכש הפוטנציאלי יש כאן שתי נקודות מעשיות שכדאי לשים אליהן לב.
ראשית, גל ביטולים משמעותי מחזיר דירות אל מאגר ההיצע. קבלנים שמוצאים עצמם עם יחידות "מוחזרות" נמצאים לרוב תחת לחץ למכור מחדש, ולעיתים מוכנים לגמישות בתמחור או בתנאים. מי שנמצא בשלב בחינת פרויקטים כדאי שיבדוק גם יחידות שחזרו לשוק, לא רק יחידות שטרם נמכרו מעולם.
שנית, ולא פחות חשוב, הגל הצפוי מזכיר לכל רוכש שחותם על עסקת 10/90 או מנגנון דחיית תשלום דומה: יש לתכנן את המימון לפי תרחיש הריבית הצפוי ביום המסירה, לא ביום החתימה. הפער בין השניים יכול להיות משמעותי, ובמקרים מסוימים הוא זה שמוביל לביטול.
כפי שדיווחנו בירידת שיעור מתכנני הרכישה, הביקוש בשוק כבר מראה סימני האטה, ומאזן הכוחות בין רוכשים לקבלנים משתנה. לצד זאת, הירידה החדה בהתחלות הבנייה מרמזת שההיצע לא יגדל בקרוב. שני הכוחות הללו פועלים בכיוונים מנוגדים, וביטולי העסקאות הצפויים מוסיפים לתמונה שכבה נוספת של אי-ודאות שדורשת מהרוכש הכנה פיננסית מדויקת יותר מבעבר.
