ועדה בין-משרדית ממליצה לאפשר לקרנות ריט למכור עד שליש מדירות בפרויקטי השכרה ארוכת טווח מבלי לאבד הטבות מס. הצעד נועד לעודד בנייה להשכרה, אך עשוי גם לשנות את מאזן ההיצע בשוק הדירות החדשות.
בקצרה
- ועדה ממליצה לאפשר לקרנות ריט למכור עד שליש מדירות בפרויקטי שכירות.
- הצעד נועד לשפר כדאיות כלכלית ולעודד בנייה להשכרה מוסדית.
- בטווח הקרוב אין השפעה ישירה על רוכשים - ההמלצה טרם עוגנה בחקיקה.
- בפרויקטים שקרנות ריט משתתפות בהם, עשויה לגבר תחרות מול רוכשים פרטיים.
ועדה משותפת של רשות המסים, משרד האוצר ורשות ניירות ערך גיבשה המלצה שעשויה לשנות את כדאיות הפעלת קרנות ריט למגורים בישראל. לפי ההמלצה, קרן ריט תוכל למכור עד שליש מהדירות בפרויקט השכרה ארוכת טווח מבלי שהדבר ישלול ממנה את הטבות המס הייחודיות לה. עד כה, מכירת דירות בפרויקט כזה הייתה עלולה לפגוע במעמד המס של הקרן כולה.
מדוע ההמלצה נולדה
קרנות ריט למגורים מחזיקות בדירות להשכרה לטווח ארוך ונהנות מהטבות מס שמטרתן לעודד הקמת מלאי שכירות מוסדית. הבעיה שזוהתה: המגבלה הנוכחית, שאוסרת בפועל על מכירת דירות בודדות מתוך הפרויקט, מקשה על קרנות לגייס הון ולממן בנייה חדשה. הוועדה שיקפה עמדה שלפיה אפשרות מכירה חלקית תשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ותמשוך יזמים נוספים לתחום.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
ההשלכה המעשית מורכבת משתי פנים. מצד אחד, אם ההמלצה תאומץ ותביא לבנייה מוגברת של פרויקטי שכירות מוסדית, חלק מהדירות שייבנו בשנים הקרובות ייכנסו לשוק המכירה כדירות חדשות - דבר שיכול להגדיל את ההיצע ולמתן לחצי מחיר בפרויקטים מסוימים. מצד שני, קרנות כמו ריט מגורים בע"מ, שפועלת כיום עם פרויקט פעיל אחד במאגר דיראלי, עשויות להפוך לגורם רכישה משמעותי בפרויקטים חדשים - דבר שמגביר את התחרות מול רוכשים פרטיים על יחידות בשלבי מכירה מוקדמים.
מבחינת תזמון, מדובר בשלב המלצה בלבד. עד שהצעד ייעגן בחקיקה או בתקנות ויתורגם לפרויקטים בפועל, צפויים לחלוף לפחות שנה-שנתיים. רוכשים שמתכננים רכישה בטווח הקרוב אינם צפויים לחוש את ההשפעה ישירות, אך כדאי לעקוב אחר ההתפתחות בפרויקטים גדולים שבהם קרנות ריט מוזכרות כשותפות.
כפי שדיווחנו בהרחבת הטבות לקרנות ריט, שינויים במבנה הכדאיות של קרנות אלה עשויים להשפיע על מאזן הכוחות בין רוכשים פרטיים לבין גופים מוסדיים בשוק הדירות החדשות.
מה יקרה בהמשך
ההמלצה כעת עוברת לבחינה ברמת הממשלה לפני שתוגש כהצעת חקיקה. לא נקבע לוח זמנים מחייב לאישור. גם אם תאושר, יידרשו תקנות ביצוע ופיקוח של רשות ניירות ערך על אופן המכירה החלקית, כדי לוודא שהקרנות אינן הופכות בפועל ליזמים למכירה ולא לגופי השכרה.
