נתוני הלמ"ס לשנה שהסתיימה ביוני 2026 מראים זינוק של כ-20% בהתחלות הבנייה בתל אביב לעומת צניחה בירושלים. הפער הזה צפוי לעצב מחדש את פני ההיצע בשתי הערים בשנים הקרובות.
בקצרה
- תל אביב רשמה כ-7,600 התחלות בנייה בשנה האחרונה, עלייה של כ-20%.
- ירושלים מציגה צניחה בהתחלות, מה שצפוי לצמצם את ההיצע העתידי בעיר.
- בתל אביב כוח המיקוח של הרוכש מול הקבלן צפוי לגדול.
- בירושלים ההמתנה עלולה להתברר כיקרה בגלל מיעוט פרויקטים חדשים.
נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה חושפים תמונה לא אחידה בשוק הבנייה הישראלי: בשנה שהסתיימה ביוני 2026 נרשמו בתל אביב 7,611 התחלות בנייה, עלייה של כ-20% לעומת התקופה המקבילה. ירושלים, לעומת זאת, רושמת צניחה משמעותית בנתון זה. מדובר בהיפוך מגמה שמשנה את מפת ההיצע העתידי בשתי הערים המרכזיות בשוק.
מה מניע את הפער
התחלות בנייה הן אינדיקטור מוביל: הדירות שמתחילים לבנות היום הן אלה שיגיעו לשוק בעוד שנתיים עד שלוש. עלייה חדה בתל אביב מרמזת על גידול צפוי בהיצע הדירות החדשות בעיר, בעוד הצניחה בירושלים מצביעה על התייבשות ההיצע העתידי בבירה. הפער בין שתי הערים אינו מקרי, ומשקף שילוב של זמינות קרקע, עמדות ועדות התכנון המקומיות, ומורכבות הפרויקטים הספציפית לכל עיר.
ירושלים: היצע מצטמצם לצד מחירים עולים
הצניחה בהתחלות הבנייה בירושלים מגיעה על רקע שוק שכבר מתאפיין בלחץ מחירים. כפי שעלה מנתוני הלמ"ס שסקרנו במגמות המחירים האזוריות, ירושלים ממשיכה להתייקר גם כאשר חלקים אחרים של הארץ מתמתנים. ברבעון הראשון של 2026 עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בירושלים על 2,882,400 שקל, שינוי שנתי של 9.8%- - נתון שמשקף תיקון מחירים, אך לא בהכרח מבשר על שינוי מבני בשוק. צמצום נוסף בהתחלות הבנייה עלול להעמיק את לחץ ההיצע בשנים 2027-2028, כאשר הפרויקטים הנוכחיים יסתיימו ומספר החדשים שייכנסו לשוק יהיה נמוך יותר.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
עבור מי ששוקל רכישה בתל אביב, הגידול בהתחלות הבנייה מגדיל את ההיצע שאיתו יתמודד הקבלן בשנים הקרובות. כיום פעילים במאגר דיראלי 69 פרויקטים חדשים בתל אביב יפו - נתון שמשקף את רוחב הבחירה הנוכחי. יותר פרויקטים בשוק מגדילים את כוח המיקוח של הרוכש ומפחיתים את הלחץ לסגור עסקה במהירות, גם כאשר המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בעיר עמד ברבעון הראשון של 2026 על 5,229,800 שקל, עלייה שנתית של 10.7%. ניתן לצפות ליותר גמישות בתנאי תשלום ובאפשרויות בחירה.
בירושלים התמונה הפוכה. במאגר דיראלי פעילים כיום 31 פרויקטים חדשים בלבד בעיר - פחות ממחצית ממספר הפרויקטים בתל אביב. מי שמתלבט האם לרכוש עכשיו או להמתין צריך לקחת בחשבון שהאלטרנטיבות העתידיות עשויות להיות מצומצמות עוד יותר. כמות הפרויקטים החדשים שיצאו לשוק בשנתיים הקרובות תהיה נמוכה יחסית, מה שמחזק את מעמד המשא ומתן של הקבלן ומצמצם את אפשרויות הבחירה של הרוכש. בסביבה כזו, המתנה לפרויקט "טוב יותר" עלולה להיות אסטרטגיה יקרה.