ירידה בהיתרי בנייה: מה המשמעות לרוכשי דירות בשנים הקרובות

נתוני בקשות להיתרי בנייה שנאספו לאחרונה מגלים ירידה ניכרת בהגשות בערים שונות ברחבי הארץ, ובהן בני ברק ובאר יעקב. מדובר בנתון שמשקף את המצב בשלב מוקדם של תהליך הבנייה, הרבה לפני שדירות מגיעות לשוק, ולכן הוא מהווה אינדיקטור חשוב לגבי היצע העתידי.

המלאי הנוכחי: הזדמנות זמנית

כרגע, מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו עומד על כ-85 אלף יחידות. מספר זה עשוי להיראות גבוה, אך הוא מייצג היצע שנמצא כבר בשלבי בנייה או מכירה, ולא דירות שייבנו בעתיד. כאשר קצב הגשת הבקשות להיתרים יורד, משמעות הדבר היא שהצינור שמזין את השוק בדירות חדשות צפוי להתכווץ בשנים הקרובות.

הפער בין היצע קיים להיצע עתידי הוא ליבת הסוגיה. גם אם כיום יש דירות למכירה, אם פחות פרויקטים מקבלים היתרים היום, ייתכן שהשוק ימצא את עצמו עם מחסור ממשי בעוד שלוש עד חמש שנים, כשהביקוש ימשיך לגדול.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן

בטווח הקצר, המלאי הנוכחי של כ-85 אלף דירות לא-מכורות מעניק לרוכשים כוח מיקוח מסוים מול קבלנים, שמעוניינים לסגור עסקאות ולייצר תזרים. מי ששוקל רכישה בשנה-שנתיים הקרובות עשוי ליהנות מתנאים טובים יותר, כולל גמישות במחיר או בתנאי התשלום. לעומת זאת, דחייה משמעותית של ההחלטה מגדילה את הסיכון להיתקל בהיצע מצומצם ובמחירים גבוהים יותר, בפרט בערים שבהן כבר נרשמה ירידה חדה בבקשות.

בני ברק ובאר יעקב: תמונה שונה בין שתי ערים שכנות

רוכשים שמתעניינים בבני ברק או בבאר יעקב כדאי שיבחנו את מצב ההיתרים בפרויקטים הספציפיים שמעניינים אותם. הנתונים מדגישים את הפער בין שתי הערים: במאגר דיראלי רשום כיום פרויקט חדש פעיל אחד בלבד בבני ברק, לעומת שמונה פרויקטים פעילים בבאר יעקב.

מבחינת מחירים, ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בבני ברק על כ-2,611,800 שקל, עלייה של 1.6% בהשוואה שנתית. בבאר יעקב עמד המחיר על כ-2,624,800 שקל, עם עלייה מתונה יותר של 0.7%. כלומר, המחירים בשתי הערים דומים, אך בבני ברק מספר האפשרויות לרוכש מצומצם בהרבה. כפי שדיווחנו בירידת מחירים בבני ברק, שוק יד שנייה בעיר מציג תמונה מורכבת, אך בשוק הדירות החדשות מקבלן ההיצע הדל מצמצם את כוח המיקוח של הרוכש ומגביר את הסיכון לעליית מחירים ככל שההיצע ימשיך להתכווץ.