חולון יושבת בלב גוש דן, גובלת בתל אביב מצפון, בבת ים מדרום ובראשון לציון ממזרח. היא אחת הערים הצפופות בישראל - כ-200,000 תושבים על שטח של פחות מ-20 קמ"ר, לפי נתוני הלמ"ס. הפרופיל הסוציו-אקונומי של העיר הוא בינוני עד בינוני-גבוה, עם פיזור רחב של רקעים ותקופות עלייה. חולון אינה עיר תיירות ואינה עיר אוניברסיטאית במובן הקלאסי, אבל היא מרכז תרבות ותעשייה עם זהות עצמאית ברורה: מוזיאון הילדים הבינלאומי שלה, מוזיאון העיצוב, ותשתית תעשייה ותיקה שנבנתה כבר בשנות המדינה הראשונות. רחוב סוקולוב ומרכז העיר ידועים כציר מסחרי פעיל, ולעיר יש אופי של עיר עובדים בגרסתה הגושדנית - לא פריפריה, לא מרכז, אבל בהחלט חלק מהמרקם העירוני הצפוף של תל אביב הגדולה. המבנה הגיאוגרפי של חולון מורכב ממספר שכבות. מרכז העיר וקרית עבודה הם הגרעין ההיסטורי, שם נבנתה העיר בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת על ידי עולים שחיפשו אדמות זולות מחוץ לתל אביב. סביב הגרעין הזה התפתחו שכונות ותיקות כמו רסקו א' ורסקו ב', שנבנו על ידי חברת רסקו במסגרת פרויקטי דיור ממשלתיים. בצפון העיר ממוקמות שכונות כמו קרית רבין וקרית אילון, שפותחו בעיקר בשנות ה-60 וה-70. שכונות כמו נאות רחל, נאות יהודית ונווה ארזים ונווה רמז מייצגות פיתוח מאוחר יותר לכיוון הדרום והמזרח של העיר. קרית שרת מערב ואגרובנק ממוקמות בחלקים שבהם גבול העיר נוגע בשטחי תעשייה ומסחר. בסך הכל, חולון היא עיר שבנייתה מתפרסת על פני עשרות שנים ומשקפת גלים שונים של בנייה ציבורית ופרטית. מבחינת תחבורה, חולון נהנית מנגישות טובה לתל אביב ולשאר גוש דן. כביש 4 וכביש 44 עוברים בסמוך לעיר ומספקים גישה מהירה צפונה ודרומה. קו הרכבת הקלה הירוק, שנמצא בשלבי הקמה, צפוי לעבור דרך חולון ולחבר אותה לתל אביב ולבת ים בנסיעה ישירה ללא החלפה. כיום, רוב התושבים מסתמכים על אוטובוסים של דן ומטרופולין, שמספקים קישוריות סבירה אבל לא מהירה למרכז תל אביב בשעות העומס. הרכבת הקלה, כשתושלם, צפויה לשנות את המשוואה הזו באופן משמעותי. מבחינת תכנון ופיתוח, חולון נמצאת בתקופה של מעבר. העיר בנויה כמעט לגמרי ואין בה שטחים פתוחים גדולים לפיתוח חדש, מה שמוביל את הפיתוח לכיוון פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. תכנית האב של העיר מכוונת להגדלת הצפיפות במרכז ולאורך צירי תחבורה ציבורית, בדגש על אזורים שיחוברו לרכבת הקלה. מספר מתחמים בעיר הוכרזו לקידום תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ולפי פרסומי העירייה, קיים עניין ניכר של יזמים באזורים שבהם הבנייה הישנה מאפשרת ניצול זכויות גבוה יותר. ההתחדשות העירונית בחולון אינה עניין תיאורטי - היא הפורמט הכמעט בלעדי שבו הפיתוח החדש יכול להתרחש בעיר. כמה שאלות שכדאי לשאול לפני רכישה בחולון: האם הפרויקט שאתם בוחנים מבוסס על פינוי-בינוי, ואם כן, מה שלב האישורים ומה הסיכוי לעיכובים? מתי צפוי קו הרכבת הקלה להיפתח לתפעול בסמוך לאזור הדירה, ואיך זה ישפיע על הנגישות ועל ערכי הנכס בסביבה? ולבסוף, מה אופי הרחוב והמרקם הישיר סביב הבניין המתוכנן - חולון היא עיר עם שכונות שונות מאוד זו מזו, ולכן המיקום הספציפי בתוך העיר חשוב לא פחות מהעיר עצמה.